Ugrás a tartalomhoz Lépj a menübe
 


2013.01.16

Ingatlan bérbeadás, értékesítés

Az Áfa tv. alapján  a belföldön nyilvántartásba vett adóalany az állami adóhatóságnak tett előzetes bejelentése alapján dönthet úgy is, hogy:

a) a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontjában említett termékértékesítését (a beépített „régi” ingatlan és/vagy az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítését), illetőleg

b) a 86. § (1) bekezdésének l) pontjában említett szolgáltatásnyújtását (ingatlan bérbeadást, a 86. § (2) bekezdés szerinti kivételekkel)

adókötelessé teszi.

Ebben az esetben az adó alapjára a 82. § (1) bekezdésében említett, általános adómérték alkalmazandó.

 

Az az adóalany aki élt, az előzőekben említett választási jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

 

Mikor lehet először eltérni a választott adókötelezettség alól, 5 év vagy 6 év elmúltával?

Az említett rendelkezések alapján, azon adóalanyok esetében, akik/amelyek 2007-ben bejelentették, hogy 2008. január 1-jétől kezdődően az adókötelessé tételt választják ingatlan értékesítési és/vagy bérbeadási tevékenységükkel összefüggően (vagy a régi szabályok szerint egyéb ingatlan bérbeadási tevékenységükre az 1992. évi LXXIV. törvény [régi Áfa törvény] szabályai szerint már választottak adófizetést, és ettől nem kívántak eltérni, ezáltal erre vonatkozóan bejelentést nem tettek), azok esetében a választás évét (2007. évet) követő ötödik naptári év 2012. december 31-ével eltelik. Ebből következően, az Áfa tv. 88. § (5) bekezdés rendelkezéseinek megfelelően lehetőségük van arra, hogy 2013. január 1-jétől kezdődő időszaktól az adókötelezettség alól „kijelentkezzenek”, ezáltal az adómentes körbe visszatérjenek, ha ezt a szándékukat a változás bejelentés szabályainak megfelelően, a változást megelőző adóév utolsó napjáig (azaz a 2013. január 1-jétől kezdődő időszakra vonatkozóan 2012. december 31-éig) az adóhatósághoz bejelentik.

Azokban az esetekben, amikor az ingatlannal kapcsolatos bejelentést az adózó évközben tette/teszi meg (új adóalanyisága okán, vagy e tevékenység tárgyév közben való megkezdése miatt), akkor a választás éve a törtév (amelyben már alkalmazza is az általános szabályok szerinti adózást), és azt követően kell még 5 évnek eltelnie a kijelentkezéshez. Például, ha az adózó a bérbeadási tevékenységét csak 2008. június 5-én kezdte meg, és az ezt megelőző napon jelentette be az adókötelessé tételre irányuló választását, akkor számára a választás éve 2008., és az azt követő ötödik év a 2013 év végével telik el, tehát csak 2014-től kezdődő időszakra vonatkozóan térhet el az adókötelezettségtől, és térhet vissza az adómentességbe.

Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdésében foglalt rendelkezés, miszerint a választás évét követő ötödik naptári év végéig a választástól eltérni nem lehet, nem jelenti azt, hogy ezen határidőig az adóalany be sem nyújthatja az eltérésre irányuló szándékáról a változás bejelentést, és az eltérési szándékot ne lehetne bejelenteni az ötödik év végén a következő év január elsejével kezdődő időszakra (ami miatt egy évvel tovább tartana a kötöttség).

 

 A régi Áfa törvény alapján bejelentkezett adóalanyokra vonatkozó lehetőségek

Olyan esetben, amikor az adóalany első ízben például 2006. évben tett bejelentést az ingatlan bérbeadási tevékenységére vonatkozóan, az akkor hatályos régi Áfa törvény alapján, és egyéb ingatlan bérbeadási tevékenységét 2007-től áfa-kötelessé tette, és az Áfa tv. hatályba lépésével összefüggően e választását nem ismételte meg a 2008-tól kezdődő időszakra vonatkozóan, ahogyan arra az akkori tájékoztatók alapján lehetőség volt (annak figyelembe vételével, hogy az adóköteles körben maradás az új szabályok alapján 5 éves elkötelezettséget jelent az adókötelezettség választása mellett a bérbeadási tevékenysége tekintetében), kérdésként merül fel, hogy amennyiben az adóalany az ingatlan bérbeadási tevékenysége tekintetében az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja szerint adómentesen kívánja folytatni bérbeadási tevékenységét, akkor melyik az az első adóév, amelyben ezt megteheti.

Az Áfa tv. hatályba lépésével összefüggően a 2007-2008-as adóévek fordulóján a bejelentkezési kötelezettségekkel kapcsolatban megjelent tájékoztatókban megfogalmazott hivatalos álláspontok alapján az adóköteles ingatlan bérbeadásra a régi Áfa tv. szabályai alapján bejelentkezett és ott maradó adóalanyok esetében, akik változtatni nem kívántak e pozíciójukon, az Áfa tv. 88. § (5) bekezdésének alkalmazásában a választás évének a 2007. évet tekintettük, amennyiben eltérően nem nyilatkoztak. Ebből következően az adómentességre visszatérni legkorábban 2013. január 1-jétől kezdődő időponttal van lehetősége az említett körben érintett adóalanynak, amire irányuló választást 2012. december 31-éig az adóhatósághoz be kell jelenteni.

 

 Milyen kötelezettségekkel, kockázatokkal járhat az áttérés?

Az ingatlanokat érintő tevékenységek (értékesítés, bérbeadás) után választott adókötelezettségre tekintettel az ingatlanokkal összefüggésben korábban levont adó „visszafizetésének”, korrigálásának kötelezettsége merülhet fel a változtatás (adómentes körbe történő visszatérés) következtében.  Tárgyi eszköznek minősülő ingatlan esetében, a továbbiakban már adómentes (adólevonásra nem jogosító) tevékenységhez történő hasznosításra tekintettel, az Áfa tv. 135. §-a alapján keletkezhet pótlólagos adófizetési kötelezettség (figyelési időszakon belüli, a felhasználási arány változása miatt elvégzendő korrekció). Ingatlan értékesítése esetén, amennyiben az adott ingatlan tárgyi eszköz, akkor annak figyelési időszakon belüli értékesítésekor az Áfa tv. 136. §-a alapján adódhat fizetési kötelezettség, a figyelési időszakból hátralévő időszakra eső hányadnak megfelelően. Tárgyi eszköznek nem minősülő ingatlan esetében figyelemmel kell lenni arra is, hogy az Áfa tv. 11. § (2) bekezdés c) pontja alapján is keletkezhet adófizetési kötelezettség (ellenérték fejében történő termékértékesítésnek minősül a termék felhasználása levonásra nem jogosító tevékenység folytatásához, feltéve, hogy annak beszerzéséhez kapcsolódóan az adóalanyt levonási jog illette meg).